О создании Советов многоквартирных домов

Федеральным законом  «О внесении  изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 04.06.2011 года № 123-ФЗ в Жилищный кодекс РФ введена новая статья 161.1 «Совет многоквартирного дома».

Поскольку Совет многоквартирного дома – новая и безусловно необходимая форма организации собственников помещений в многоквартирных домах, деятельность которой направлена на тесное взаимодействие с управляющей компанией, в данной статье более подробно рассмотрим порядок его избрания и осуществления им функций.  

Итак, в соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в доме не создано товарищество собственников жилья и если в многоквартирном доме (далее – МКД) более четырех квартир, собственники помещений обязаны на своем общем собрании избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в доме. Порядок созыва и проведения общего собрания рассмотрим далее, а пока определим - каковы же все-таки плюсы создания Совета многоквартирного дома.

Так в соответствии с пунктом 5 ст. 161.1 ЖК РФ Совет МКД

 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Как видим, все функции Совета МКД лишь благоприятствуют эффективному формированию и согласованию собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и во-вторых, закрепляют конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Проще говоря, Совет МКД – это группа, особо не безразличных к судьбе своего дома, инициативных собственников, находящихся в постоянном взаимодействии с управляющей компанией и остальными собственниками в доме. Посредством Советов МКД должно происходить цивилизованное и конструктивное общение между управляющей организацией и потребителями жилищно-коммунальных услуг.  Так, к примеру, кто-либо из членов Совета дома может являться лицом, принимающим результат работ от представителей управляющей компании и подрядных организаций (проверка регулярности уборки подъездов, прилегающей к дому территории, качество этих услуг, контроль над качеством выполнения текущих ремонтов общедомового имущества и тому подобное); кто-то может присутствовать при съеме показаний общедомовых приборов учета энергоресурсов. В последнее время, в связи с изменениями законодательства, нередки случаи недопонимания между управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями и потребителями услуг по вопросам расчета и начисления платы за коммунальные услуги – так вот в таких случаях, для выяснения истинного положения дел, члены Совета дома вправе при личной встрече с непосредственным руководителем предприятия ЖКХ (совместно с начальниками отделов) выяснить все, интересующие жильцов дома обстоятельства, задать все волнующие их вопросы и довести полученную информацию до сведения остальных собственников помещений в доме. Таким образом, у недовольных потребителей не будет необходимости в одиночку разбираться в тонкостях жилищного законодательства. Помимо этого, в любом доме имеются насущные вопросы, решать которые легче сообща. Для этого, собственники помещений вправе адресовать вопросы в Совет дома, который, в свою очередь, инициирует совместное собрание с представителями управляющей компании для их разрешения или же, наоборот, у управляющей компании есть что обсудить с собственниками помещений, есть информация, которая должна быть доведена до сведения собственников – для этого она направит всю информацию в Совет дома, который на общем собрании ознакомит с нею всех собственников в доме, после чего стороны, осведомленные о намерениях друг друга, приступят к обоюдовыгодному диалогу.

Помимо всего сказанного не стоит упускать и такого важного момента как возможность передачи в возмездное пользование общедомового имущества третьим лицам. Так, в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников вправе принять решение о передаче в аренду части общедомового имущества, в том числе для размещения рекламных конструкций на фасаде дома, размещение оборудования операторами сотовой связи, Интернет-провайдерами, передача в пользование придомовых земельных участков для размещения торговых точек и тому подобное. Подобная передача части имущества осуществляется на возмездной основе и собственники помещений в доме имеют реальную возможность получать за это арендную плату, которую впоследствии вправе потратить на нужды дома. Как правило, вся полученная арендная плата по решению общего собрания присоединяется в собираемой управляющей компанией плате за текущий ремонт и у собственников появляется возможность «заказать» выполнение большего количества работ по текущему ремонту, потратить эти деньги на благоустройство придомовой территории, либо распределить их на капитальный ремонт общедомового имущества. Однако, когда потенциальные арендаторы обращаются в управляющие компании с предложениями о передаче им в аренду части общедомового имущества, управляющие компании, зачастую отказываются от их предложений. В силу вышеназванной статьи Жилищного кодекса РФ принимать решение о передаче в аренду общедомового имущества вправе лишь общее собрание собственников помещений в доме, а не управляющая компания. Получая предложения от арендаторов о передаче им в пользование общедомового имущества, управляющая компания могла бы направлять их непосредственно в Совет дома, с тем чтобы собственники самостоятельно приняли решение об условиях передачи имущества в аренду, размере арендной платы и пр. Исходя из имеющейся практики, на сегодняшний день управляющей компании весьма затруднительно организовать собственников на принятие подобных решений без непосредственной помощи инициативной группы собственников внутри дома.

Определенные преимущества домам, в которых созданы Советы, предусмотрены и другим законодательным актом Российской Федерации – Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". Так в силу п. 56(1) указанного Постановления, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа и управляющая компания располагает сведениями о временно проживающих в жилом помещении потребителях, не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту жительства или месту пребывания, управляющая компания вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. Указанный акт подписывается представителем управляющей компании и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - представителем управляющей компании и не менее чем 2 потребителями и председателем Совета многоквартирного дома. В свете нормы того же Постановления, обязывающей собственников помещений в доме нести расходы по оплате коммунальных ресурсов, затраченных на общедомовые нужды и, попросту говоря, оплачивать воду, израсходованную «квартирантами» - плюсы создания Совета дома становятся еще очевиднее. Кроме этого, п. 110(1) Постановления № 354 предусмотрено, что в случае предоставления коммунальных услуг не надлежащего качества, потребители вправе составить акт об этом, подписать его не менее чем двумя потребителями и председателем Совета дома, для последующего предъявления исполнителю коммунальных услуг для проведения перерасчета в связи с предоставлением некачественных услуг.

Раз уже затронута тема о председателе Совета дома, считаем необходимым более подробно остановиться на ней. Так, в силу частей 6 и 7 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета избирается из числа членов Совета дома и руководит его текущей деятельностью. В соответствии с частью 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель Совета дома:

1) вступать с управляющими компаниями в переговоры относительно условий заключаемых договоров на управление многоквартирным домом, а также с предприятиями, которые впоследствии должны будут оказывать услуги при непосредственном способе управления;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты таких переговоров;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, заключаемые при непосредственном управлении домом;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией принятых на себя обязательств;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

К слову сказать, «должность» председателя Совета, как правило, занимается кем-либо из собственников помещений безвозмездно и строится на общественных началах, и пусть она бесплатная, но, по мнению авторов данной статьи  - очень почетная!

Так как же все-таки организовать и провести собрание для выбора Совета многоквартирного дома?

Общее собрание собственников помещений проводится по правилам, предусмотренным статьями 44 – 46  ЖК РФ: любой из собственников помещений (инициатор собрания) за 10 дней до проведения собрания уведомляет остальных собственников о дате, времени и месте проведения собрания, форме собрания (очное, заочное), сообщает повестку собрания (в данном случае «Избрание совета МКД»). К назначенному времени собственникам помещений надлежит явиться на собрание и чтобы все его решения были правомочными (имели юридическую силу) собственникам помещений необходимо постараться и обеспечить явку такого количества собственников, что бы количество принадлежащих им голосов составляло более пятидесяти процентов от общего числа голосов во всем доме. Для максимального упрощения процедуры подсчета количества голосов можно сказать, что один голос равен одному квадратному метру жилой площади занимаемого собственником помещения. Образно говоря, собственнику квартиры, жилая площадь которой равна 54,3 кв. метрам принадлежит 54,3 голоса. Общую площадь всех квартир в конкретном доме можно узнать на официальном сайте МУП «Фёдоровское ЖКХ» (www.fjkh.ru), а также на официальном общероссийском сайте для раскрытия информации управляющими компаниями НОСО УН (www.nosoun.ru). После того, как необходимое количество собственников явились для принятия участия в собрании, как правило, инициатор собрания (по совместительству еще и председатель собрания) озвучивает повестку собрания и предлагает всем собравшимся выдвигать кандидатуры из числа собственников помещений в доме для избрания их членами Совета МКД. Собственники помещений в доме голосуют «за» или «против» выдвинутых кандидатур. При этом решение будет считаться принятым, в случае если за него проголосуют большинство голосов, принимающих участие в данном собрании.

Исходя из всего вышесказанного, на голосовании следуют поставить вопросы о том, какое количество членов будет входить в состав Совета дома, избрании членов Совета дома, избрании из числа членов Совета дома председателя Совета, определить срок полномочий избранного Совета. Все решения, принятые на собрании должны быть закреплены протоколом собрания. Организационные вопросы, касающиеся порядка созыва Совета, периодичность созыва, место проведения и прочее члены Совета могут в дальнейшем решить самостоятельно.

После подписания  протокола собрания о выборе Совета МКД, один экземпляр необходимо передать в управляющую компанию.

На сегодняшний день, на территории нашего поселения созданы и функционируют всего около пяти Советов домов, что составляет невероятно малое количество от того сколько их могло бы быть на самом деле.

Уважаемые собственники, жилищное законодательство предоставляет Вам обширный спектр прав, направленный на осуществление жесткого контроля над деятельностью управляющей компании и исполнителя коммунальных услуг. Не следует воспринимать необходимость организации в Советы домов как непосильное бремя, не следует заблуждаться,  полагая, что все вышеуказанные нормы направлены на «перекладывание» обязанностей и ответственности управляющих компаний на плечи собственников.

Стремитесь в полной мере использовать права, принадлежащие Вам в силу закона!

                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Администрация 

                                                                                               МУП «Фёдоровское ЖКХ»